全球租房压力分析

主要结论

  • 上海的平均收入水平和全球其他城市相比还有较大差距。后续的收入增长和追赶其他城市应该是值得期待的。
  • 上海的租金绝对值水平已经是全球前10%。这意味着后续租金大幅增长的空间比较有限。
  • 全球租金占家庭收入的比例平均在23%,这可以作为合理租金压力水平的一个参考。
  • 上海的租金占收入比例是全球前10的水平,跟香港的租金压力一样大。作为应对,家庭会降低租房品质以控制预算。

背景

我一直对“别处的生活”很感兴趣。特别是想了解下在别的城市生活的普通人:他们的柴米油盐酱醋茶是什么样的?他们生活的压力大不大?相对与全球其他地方,中国(上海)的价格水平怎么样?

按照我个人的生活经验,我的开支中,最大头的是租房成本。居住成本也是衣食住行里面支出最高,也是最重要的一个。

今天我们就来看一下,全球主要城市的租金情况,以及租金相对与收入的占比情况来。最后我们来看一下,站在发展的眼光去看待,目前上海的租金在什么水平,后续可能会有怎么样的发展。

数据来源

数据来源是我个人很推荐的一个网站:https://www.numbeo.com/cost-of-living/ 。这个网站是全球网友主动上传的各个城市的各项费用。在排除异常值后,展示给大家各项的平均数据。整体上来看,数据还是比较合理的。

注意事项:这个网站的数据绝大多数是外国网友上传。对于中国数据来说,大部分可能是在上海工作的外国人,所以数据(比如收入,租金)数据相对比较偏高一点,更多的是代表上海“白领”的生活水准。
Cost of Living

例如,如下是上海的平均税后收入和三室租金。个人感觉相对偏高一些,不过还是在合理范围内:

类目 价格
收入 ¥10078
市中心三室三室租金 ¥18367
非市中心三室租金 ¥9976

全球数据对比

收入数据

在这一次分析中,我们筛选出全球税后收入前300名的城市。

那么,这些城市的税后收入分布如何呢?从下图可见,全球前300的城市:

  • 中位数收入在¥18000左右,差不多是巴黎的收入水平
  • 最高收入城市是旧金山,税后收入是¥55000($7800)
  • 上海收入为¥10000,排名261名

所以单从收入的角度来看,尽管上海的数据可能偏高一些,但是相对全球其他大城市,平均收入还是处在一个比较低的水平。

租金数据

这里我们主要看市中心数据。主要原因是不同城市的面积相差很大,因此“非市中心”的定义可能差异较大。例如欧洲的某些城市,例如芬兰的赫尔辛基,面积非常小,几乎没有“非市中心”的概念。而亚洲的大城市,例如上海和东京,则面积非常大。

下图是全球前300城市的市中心三室租金分布。一些主要结论:

  • 中位数租金在¥12000,大概是深圳的租金
  • 最高租金是纽约,平均租金为¥47000
  • 上海的租金是¥18000,排名52名

从租金的角度,上海的其实已经是全球比较靠前的水平了。按照我个人的观察,虽然¥18000听起来比较高,但也在合理范围内。比如上海内环以内的20年房龄电梯房(非“老破大”),装修还不错的房源,租金单价约120元/平,如果是140平的三室的话,租金要¥16800。

注意事项:再次提醒,上海的数据更偏在上海的外国人,他们对租房的要求(比如装修,小区环境)等偏高一些,因此平均租金会比整个上海平均水平高一些。

租金压力

接下来我们来看一下租金压力,即租金占家庭税后收入的比例。

下面是我们的数据定义:

  • 租金:取市中心和非市中心三室租金的平均值。
  • 家庭收入:城市平均税后收入的250%。

备注:
关于租金:尽管前面提到非市中心数据存在不太可比的情况,但这里为了尽可能接近家庭租房的真实情况,还是取了两个值的平均。
关于家庭收入:我们假设是两个人的家庭,其中一个是城市平均收入,另外一个是平均收入的1.5倍。

下图是全球前300城市租金压力分布。一些主要结论:

  • 租金压力中位数是23%,家庭把23%的税后收入用来租房
  • 压力最大的大城市代表是香港,家庭把56%的税后收入用来租房
  • 上海的租金压力也是全球前10名,家庭同样把56%的税后收入用来租房
  • 前面提到租金最高的纽约,因为他们的平均家庭收入也高,所以他们的租金压力是38%

这里上海的数据是让我有点意外的。我之前的观点一直是:

中国的房价可能有比较大的泡沫,但是租金没有。

不过这里看到上海的平均租金相对家庭收入的比例居然是全球前10名的。实际情况可能没有这么夸张,因为:

  • 家庭可能会降低租房标准以控制预算,例如更小,更偏,更旧的房源
  • 上海的贫富差距相对其他城市更大,因此上海数据用平均值,可能会低估“高端”租房人群的真实收入

但是不管怎么说,上海的租金以及租房品质相对全球同级别的城市,还是属于比较差的水平的。后续的改善,可能一方面要靠收入的持续上涨(目前上海收入还是偏低),以及租房市场品质的不断提高吧。

附录

全球主要城市数据列表

城市 平均税后收入 市中心三室租金 非市中心三室租金 租金占家庭收入比例
旧金山 ¥55,214 ¥46,550 ¥34,208 29.3%
纽约 ¥38,893 ¥47,112 ¥25,985 37.6%
洛杉矶 ¥31,700 ¥29,790 ¥21,584 32.4%
芝加哥 ¥30,521 ¥24,403 ¥15,055 25.9%
悉尼 ¥25,761 ¥23,378 ¥14,899 29.7%
伦敦 ¥24,410 ¥27,920 ¥18,160 37.8%
新加坡 ¥24,402 ¥27,459 ¥16,461 36.0%
墨尔本 ¥23,605 ¥16,403 ¥11,101 23.3%
阿姆斯特丹 ¥23,228 ¥22,507 ¥16,357 33.5%
迪拜 ¥20,696 ¥21,998 ¥15,543 36.3%
东京 ¥20,660 ¥20,266 ¥10,139 29.4%
香港 ¥20,392 ¥35,142 ¥22,310 56.3%
多伦多 ¥19,922 ¥18,511 ¥14,005 32.6%
斯德哥尔摩 ¥19,668 ¥16,060 ¥10,084 26.6%
柏林 ¥19,612 ¥13,695 ¥9,689 23.8%
巴黎 ¥18,515 ¥20,923 ¥13,810 37.5%
首尔 ¥17,258 ¥15,662 ¥8,202 27.7%
米兰 ¥13,100 ¥20,194 ¥12,224 49.5%
巴塞罗那 ¥11,433 ¥12,034 ¥8,562 36.0%
台北 ¥10,882 ¥9,909 ¥6,282 29.8%
上海 ¥10,078 ¥18,367 ¥9,979 56.3%
北京 ¥9,264 ¥15,555 ¥9,892 54.9%
深圳 ¥8,312 ¥11,012 ¥7,093 43.6%
广州 ¥7,078 ¥8,038 ¥4,323 34.9%
莫斯科 ¥7,005 ¥13,025 ¥6,723 56.4%

2020年07月16日