如果深圳房价再涨25%，我们将站上世界之巅

主要结论

如果深圳房价再涨25%，那贷款买房的月供会成为全球第一。

房价排名：

• 全球平均收入前三百的城市，中位数房价为¥18000.
• 前5名中中国占了4个：香港，北京，深圳，上海。
• 深圳市中心房价¥97000，距离房价最高的香港还有70%的差距。

房贷月供排名：

• 在深圳购买市中心三室，月供约为¥36000。如果房价再上涨25%，深圳月供就会超过香港，成为贷款买房最贵的城市。
• 因为中国房贷利率远高于其他城市，因此中国一线城市的月供水平已经是伦敦等城市的1.6倍。
• 巴黎尽管房价高达¥72000，但由于其房贷利率只有1.4%，购买一个市中心135平三房的月供只需要¥16500。同样的月供，在深圳（50%首付）只能购买60平（约600万）的房产。

“刚需”买房压力排名：

• 对于深圳一个税后收入两万的家庭，他们要花收入的95%，才能买得起深圳89平价值500万的“上车盘”。
• 刚需购房压力前五名全都在中国，广州尽管房价低（290万）但因为收入也低，所以购房压力还是高于香港。
• 伦敦，巴黎等高房价欧洲国家，年轻人需要花费家庭收入的25%。纽约和旧金山因为家庭收入高，所以仅需收入的15%以下。

个人小结：

• 目前一线城市房价处在很高的位置。如果投资为主的话，要想清楚目前高位的风险。同时从高位继续大幅上涨的概率也会变低。
• 从自主角度来说，目前买房仍然显著好于租房的有两点：好的教育资源和居住稳定性。随着教育改革和租房制度的完善，后续租房的体验可能会不断提升。
• 如果决定要买房，要控制好自己的现金流风险。如果月供占收入比例太高，并且预期到后续收入不会大幅上涨，那一旦收入下滑甚至中断一段时间，那现金流风险会是最主要的风险。

背景

2020年7月15日，对于很多深圳人来说是难忘的一天。很多人一觉醒来发现自己失去了购房资格。深圳市政府在这一天大幅收紧了购房资格限制，以前落户即买房的时代一去不复返。

在政府收紧买房子政策的前一年，因为种种利好，深圳二手房成交均价上涨了18%:

数据来源：中原地产

今天，我们站在全球房地产的角度来看一下：深圳的房价处于全球什么水平，再来分析下之后可能的上涨空间还有多大。

全球房价分析

数据说明

数据来源：

我们本次分析使用的房价相关数据仍然来自Numbeo.com。里面汇集了由各地网友上传的各种价格数据。数据本身有一定的误差，但是大城市数据基本在合理范围内。

得房率修正：

在Numbeo的房价数据中，中国的房价单价是根据建筑面积来计算的，而其他国家基本都是用实用面积。因此我们用得房率75%对其他国家数据进行修正，都切换成中国的单价标准方便对比。

月供计算：

我们以购买135平（实用面积约100平）市中心房产，首付50%，贷款30年，以等额本息的方法计算每月贷款还款额。

市中心房价分布

我们选取人均税后收入全球前三百的城市，看一下它们市中心房价的分布：

300个大城市的中位数房价是¥18000，房价前25%的城市最低房价是¥28500。

房价前二十城市详情

下图是全球房价前二十高的城市列表：

• 前5名中中国占了4个：香港，北京，深圳，上海。
• 深圳市中心房价¥97000，距离房价最高的香港还有70%的差距。
• 新加坡尽管房价排在第三位，但大部分新加坡民众其实是居住在政府提供的组屋中，房价约为公寓的1/3。
• 同样以高房价著称的纽约，旧金山，伦敦和巴黎，房价均在¥70000到¥80000之间。
• 经历过房地产泡沫的东京，目前市中心的价格在¥60000。我个人在东京购买的银座旁公寓也是这个价位。

从上图中可以看出，中国一线城市核心地区的房价，已经是世界最高水平，仅次于香港。

市中心买房贷款月供排名

除了总房价以外，贷款月供也是一个衡量购房实际成本的重要指标。
如果我们要在市中心买一个135平的三房，首付50%，贷款30年，那不同城市的月供差异如何呢？

下图是房价前二十高的城市，根据当地贷款利率计算的月供金额：

• 在深圳购买市中心三室，月供约为¥36000。如果房价再上涨25%，深圳月供就会超过香港，成为贷款买房最贵的城市。
• 因为中国房贷利率远高于其他城市，因此中国一线城市的月供水平已经是伦敦等城市的1.6倍。
• 巴黎尽管房价高达¥72000，但由于其房贷利率只有1.4%，购买一个市中心135平三房的月供只需要¥16500。同样的月供，在深圳（50%首付）只能购买60平（约600万）的房产。

数据备注：
这里没有考虑欧美国家的每年房产税/物业费等。实际美国房产等持有成本并不低，持有成本理论上也应该加入到月供中集中计算。

“刚需”买房压力排名

最后，我们再来看一下“刚需”购买入门房产的压力。
我们的数据假设是：

家庭月收入：城市平均税后收入的2.5倍。
房贷计算：购买89平非市中心房产，首付30%，贷款30年等额本息。

数据说实话有些触目惊心：

• 对于深圳一个税后收入两万的家庭，他们要花收入的95%（实际是不可能的），才能买得起深圳89平价值500万的“上车盘”。
• 刚需购房压力前五名全都在中国，广州尽管房价低（290万）但因为收入也低，所以购房压力还是高于香港。
• 伦敦，巴黎等高房价欧洲国家，年轻人需要花费家庭收入的25%。纽约和旧金山因为家庭收入高，所以仅需收入的15%以下。

数据备注：
这里没有考虑中国公积金的情况。可以把公积金看作家庭税后收入的一部分来进行计算。

个人小结

房价未来的走势很难预测，涉及到人口，土地，货币金融，投资者行为等诸多因素。本文无意对深圳或者中国其他城市的房价走势做分析。

从上面几个数据中可以看出，不管以后房价怎么变化，目前这个时间点中国的房价已经是世界最高的水平：

• 房价位列前5名，仅次于香港。
• 房价再上涨25%，一线城市贷款买房的月供就会超过香港，成为世界最高。
• 中国家庭购买首套房产的压力远高于其他城市。这是年轻人留在大城市最大的挑战。

我个人目前对买房的看法是：

• 目前一线城市房价处在很高的位置。如果投资为主的话，要想清楚目前高位的风险。同时从高位继续大幅上涨的概率也会变低。
• 从自主角度来说，目前买房仍然显著好于租房的有两点：好的教育资源和居住稳定性。随着教育改革和租房制度的完善，后续租房的体验可能会不断提升。
• 如果决定要买房，要控制好自己的现金流风险。如果月供占收入比例太高，并且预期到后续收入不会大幅上涨，那一旦收入下滑甚至中断一段时间，那现金流风险会是最主要的风险。